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上市公司百强 2024-05-22 10:25:44 来源:中房网

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??中房网讯 5月22日,由上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2024房地产上市公司综合实力榜"、"2024房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

中国房地产业协会会长 冯俊中国房地产业协会会长 冯俊

??会上,中国房地产业协会会长冯俊在致辞中表示,在今后的发展中,房企融资要遵守金融管制规则,不要突破红线;要看到金融管理制度在不断完善中,不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之,融资要有正确的价值取向,不能唯能筹钱论英雄。当前市场颓势的扭转已经出现了一些积极信号,房企要重视练内功,一方面克服当前困难,另一方面改善企业管理,在新的平台上迎接新的发展。

??以下为致辞实录:

??各位来宾:

??下午好。

??首先,我代表中国房地产业协会,对2023年上市房地产企业测评成果发布表示祝贺,对参加发布会的嘉宾表示欢迎和感谢。

??易居研究院发布上市房地产企业测评成果历时17年了。这17年,房地产市场经历了热火朝天的时期,也经历了寒风凛冽的时期。企业测评,不仅仅要描述企业发展的积极因素,也应当描述企业发展中存在的问题。从今年的测评成果,我们应当更多地看到发展中存在的问题,这样才能有的放矢去改进。   

??说这个话题有点沉重,但是我们无法回避。上市房地产企业市值大幅度下降、信用等级大幅度下降,是人所皆知的事实。问题的产生,固然有经济增幅下行的压力,有房地产需求不足的原因。但是,我们不能不反思,房地产企业的发展过度地依赖资本运作,过度地将房地产推向金融化,是酿成当期风险陡增的重要原因。

??应该客观地评价,资本市场对房地产的支持,金融对房地产的支持,促进了房地产业的快速发展,壮大了房地产企业的实力和发展能力,扩大了房地产的供应能力,推进了住房建设和城市建设。但是,在这个发展进程中,我们缺乏必要的警惕:资本的本性是逐利的。当需求旺盛、投资回报丰厚时,资本会趋之若鹜;但需求收缩、投资回报进入亏损通道时,资本会避若蛇蝎。在一定程度上,资本对房地产市场的波动,或是起火上加油的作用,或是起雪上加霜的作用。

??一段时间以来,一些房地产企业被资本的功效所迷惑,逐渐丢弃了建房子、搞实业的初衷,对各种金融衍生品乐此不疲,除了利用银行贷款、公开市场发债、上市融资,还创设了各种各样的信托产品、理财产品、明股实债、前融、债权债务证券化,甚至员工集资,无所不用其极,加大企业杠杆,尽力“花别人的钱办自己的事”,眼光都盯在融资上,热衷于资本运作。有些行为,都已经触及非法集资、扰乱金融秩序的法律底线。市场上行,价格上涨,销售顺畅,一俊遮百丑,器质性病变都被掩盖起来。一旦市场下行、价格下跌,就会“屋漏偏逢连夜雨”。我们讲房地产发展的新模式,一个重要的方面是房地产企业的融资模式。历经沉浮,当认知错误和挫折,汲取教训而后革故鼎新。

??企业发展,当然要把资本管理好、用好。但是,首先要把实业做好,把管理加强,以优质的产品、优质的服务提高企业竞争力,而不是只忙乎资本运作。房地产企业是资本密集型企业,但不是资本运作企业。要扭转房地产企业金融化的倾向。融资,对企业扩大生产规模当然是有必要的,但是有两点必须牢牢记住,一是生产规模必须与需求相适应,过度迷信资本扩张必然导致生产过剩,市场一定会给予报复;二是资本对生产的正向作用是支持生产,而不是虚拟的资金运作,虚拟的资金运作必然导致泡沫和风险。

??要净化房地产融资方式。房地产企业的融资方式繁花缭乱,有些行为是打擦边球,有些行为直接破坏了金融管制规则。现在我们应该看清楚了,资本市场的反应是双向的,市值下降拖累企业信用;不当融资的存在,又扩大企业债务风险,推动企业市值下降。这个影响,不仅仅作用于房地产企业,而且拖累了上游企业。毋庸回避,社会对当前建筑业企业、建筑材料供应企业的经营困境归咎于房地产企业,而形成房地产企业困境的重要因素是房地产企业的融资方式。现在暴露出来的房地产企业的风险,看得见的是表内,可能是冰山一角,表外融资的数量和风险可能不能低估。在今后的发展中,房地产企业的融资还是必要的,但一是要遵守金融管制规则,不要突破红线;二是要看到金融管理制度是在不断完善中的,不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之,融资要有正确的价值取向,不能唯能筹钱论英雄。

??要规范资金的管理。过度负债产生的市场风险已暴露无异,而房地产企业资金管理中存在的问题也必须高度重视。社会上有一种评论,说房地产企业是“十个锅,九个盖”,成天使资金腾挪术。许多烂尾项目的产生,其主要原因是资金被挪用。本来,制度就规定得很清楚,房地产按项目核算,一被挪用,资金就出现了缺口,项目就不能及时建设、及时交付。施工,购买建筑材料,拖延支付也是常事。在市场形势好的时候,上游企业为了今后项目的合作,不平等的合同条款都忍声吞气接受,一旦回款前景不妙,就会以法律?;ぷ约旱睦?。房地产企业内部的资金管理,漏洞也很多,资金流向、利益关系缺乏严格的管理制度和监督,损公肥私的事件时有发生,合规审查形同虚设?;毓啡タ?,如果企业的合规审查能落到实处,如果集团公司与项目公司没有人格混同,如果企业的实控人和高管不是那么利欲熏心,我们现在遇到的困难是不是会少一点?

??房地产上市企业的测评名单,这几年有很大变化,有些企业已经消失了。他们有一个共同特点,就是痴迷于“玩资本”,结果把自己玩进去了。痛定思痛,房地产企业必须认真改变资本筹集和使用方式,走上平稳健康发展的轨道。

??各位来宾,当前市场颓势的扭转已经出现了一些积极的信号。在这个时机,房地产企业要重视练内功,一方面克服当前的困难,另一方面改善企业的管理,在新的平台上迎接新的发展。

??谢谢大家。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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